空き家問題コラム
新築を建てて貸すにはどうすべき?

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空き家問題新築を建てて貸すにはどうすべき?

新たに建てる場合は容積率に注意

京都で古い空き家を保有されているなら、解体してアパートやマンションを賃貸用に建てることを検討しているかもしれません。しかし、アパートを建てるときに注意したいのが土地の容積率で、容積率が200%未満の土地では、建てたほうが損をするケースもあります。

容積率が100%の場合を例にすると、土地面積と建物の延べ床面積が同じになります。仮に土地の坪単価が270万円のとき、150坪の土地は4億円ほどですが、建物を建てるのに1.3億円かかるとして、合計した資産価値は5.3憶円です。この建物を貸して得られる家賃収入は、延べ床面積分しか賃料は取れず年間で1600万円程度でしょう。

もし、建築直後にこのアパートを売るとすれば、2.7億円と半値相当でしか売れません。1.3億円の建築費を支払ってしまうと、残りは1.4憶円ですから、更地で売ったときの4億円に比べると大きく目減りしてしまうとわかります。このようにして、アパートを建てて損をするケースも出てくるわけですが、容積率が200%あれば、建物の延べ床面積が増えて売却価格も2倍になるため、アパートを建てても大損はしないでしょう。

このような試算は、不動産に関わる業界人なら当然のように知っていますが、顧客が損をすると知っていても、自分が儲けるためにアパート建築を勧めてくる不動産会社は非常に多くあります。これが不動産業界の現実なので、自己防衛のためにも勉強して騙されないようにしてください。

建てる前の計画が大事

容積率が200%以上なら、アパートやマンションに建て替えた賃貸経営も見えてきますが、建てるだけでうまくいくはずもなく、なるべく空室を減らすように計画を練って建てることが必要です。

UR都市機構の賃貸住宅で空きが目立つのは、最初から市場ニーズとマッチしない物件だからと言われています。UR都市機構は、住宅の居住面積を広げたい政府の意向を受けて、広めの賃貸住宅を作った結果、賃料が高くなって人気がなくなってしまったのです。世帯人数は減っている世の中で、広すぎる住宅は必要とされませんから、広くて家賃が高いとなれば借りる人が減るのもわかるでしょう。

どのような賃貸住宅の需要があるかは、地域によって異なるため、単身者が中心なのか、家族向けが中心なのかという調査は必ずするべきです。調査結果しだいで、アパートやマンションの完成までに関わってくるハウスメーカーなどの業者も変わってきます。

原則的には、その地域で最も需要の高い層に応える間取りと面積で建てるのが、リスクの小さい建て方です。入居者の需要が多い物件ほど空室が減るのは自然で、需要を外して建てても人が集まりません。

ある地域の賃貸市場というのは、先駆者が何度もトライした結果、20年から30年かけて形成されていくもので、単身者向け物件の多い地域は、家族向け物件を作って失敗したからですし、逆のパターンでも同じことです。周りに似たようなターゲットの物件があることで、多くの人がそのエリアで物件を探すようになって、周りから浮いている物件は、探す人も少なくて決まりにくいのです。

これは他のビジネスでも同じですが、ニーズの多いところで始めたほうが成功しやすいということで、空き家を壊して賃貸住宅を建てるなら、その地域に求められている物件を建てて、選ばれるようにしておくことが長期的な成功を導きます。

貸さずに住むことを視野に入れてみる

売ることもできず貸すこともできない(または売りたくない・貸したくない)ときは、自分で住むことも1つの空き家活用です。現在、賃貸住宅や社宅など持ち家ではないなら、空き家をリフォームして住み替えてみるのも選択肢に入ってくるでしょう。

自宅は税制上の優遇が大きく、空き家に住んでマイホームにすると、いつか売るときに特例を使うことができます。地価が高くなって売却時に含み益があるときや、空き家の取得費が不明なときは、一度自宅として住んでから売却すると、売却益(譲渡所得)から3000万円の控除を受けられるので、かなりの節税になることは知っておくべきです。

この3000万円の控除は、夫婦の共有名義になっていると夫婦それぞれが利用することも可能で、合計すると6000万円の控除になり、最大の控除を受けると手取り額が1200万円も変わってきます(税率を約20%とした場合)。

最終的に不動産を売ることを考えた場合、税金の存在は無視できず、自宅は住宅政策によって優遇されているので節税に適しています。取得時の不動産取得税、居住中の固定資産税・都市計画税、売却時の譲渡所得税と、常に優遇を受けられるのは居住用だからです。このような優遇税制を使い、自宅の住み替えが起こるたびに節税していくことで、資産形成をしていく方法は良く知られるようになりました。

よって、売却益がありそうな空き家については、ひとまず住んでマイホームにしてから売却するというのも有効です。住み替えといっても相続での取得では、立地まで選べるものではないですが、将来の売却を想定に入れているなら、含み益の計算と税金を踏まえて貸すか住むかの選択も重要になってくるでしょう。

リフォームと自治体の補助

空き家に住む場合、すぐに住める状態ではない、もしくはリフォームが必要ということは良くあります。リフォーム費用は内装で50万円~100万円、水回りが入ってくると設備費も膨らんで200万円~300万円、間取りなど全体的に手を加えるリノベーションなら800万円以上と大きな出費です。

ただし、軒並み金利は下がっているので、リフォームローンを利用しやすくなっていますし、耐震リフォーム、省エネリフォーム、バリアフリーリフォームなどには自治体の補助もあります。リフォームが必要なときは、自治体に問い合わせて補助金制度がないか確認しておくと、費用負担が減って満足できるリフォームが可能かもしれません。せっかくある制度なので、上手に活用して少しでも快適な暮らしを手に入れましょう。

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