空き家問題コラム
定期借家契約や民泊なども検討を

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空き家問題定期借家契約や民泊なども検討を

必ず退去してもらえる定期借家契約

賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約があり、特定の期間だけ貸したい場合には定期借家契約を選ぶのが賢い方法です。普通借家契約では借主が出ていくと言わない限り、貸主から正当な理由なく出て行けとは言えない契約になっています。つまり、借主の住む権利のほうが保護されているので、一度貸すと契約更新を続けるしかない状態でした。

普通借家契約の借主保護は退去でトラブルになるケースも多く、トラブルを懸念して住宅を貸し出さない所有者も多いと指摘されてきました。その結果、住宅は活用が進まない状況を打開するため、2000年に導入されたのが定期借家契約です。定期借家契約には更新がなく、貸主から契約を終わらせることができるようになったのです。

定期借家契約には一定の条件があり、契約期間を定めた書面の交付、契約満了前の通知義務などですが、これらはそれほど面倒な手続きではありません。借主にとっては契約満了で退去になる不利な面があるので、家賃を安くしたり礼金を安くしたりするケースもあるようです。これらは貸主にとって減収となりますが、退去してもらえないリスクに比べれば小さいでしょう。

定期借家契約では、更新がない代わりに双方が合意できれば再契約は可能なため、実質的には契約の延長も可能です。例えば、転勤で空き家になったとして3年後に戻る予定なら、3年間貸すために定期借家契約を結びますが、もし転勤が1年延びても、3年間の契約満了後に再契約で1年間貸し出せば、空き家になる期間がなくなって、家の傷みも空き家のときより抑えられます。

他には、相続した空き家の使い道がなく、だからといってすぐに売るのはためらわれる場合に、一定期間だけ定期借家契約で貸し出し、契約期間が終わったら改めて空き家をどうするか決めるという使い方もできます。

今最も注目されているのが民泊

使わない空き家の有効活用として、日本中で増えているのが民泊です。民泊では、主に旅行者に向けて空き家・空き部屋を短期間で貸し出し、宿泊料を受け取って利益を得る簡易宿のような仕組みです。Airbnbなどの民泊物件を登録できるサイトがあることで、全世界の旅行者がホテル代わりに民家を利用できるようになり、民泊の規模はどんどん拡大しています。

所詮は民家なので、1泊あたりの宿泊料はホテルより抑えたとしても、稼働率さえ上がれば賃貸での家賃収入と比べて2倍以上の収入を得ることができます。高収入から空き家(または民泊用の部屋)を使った副業は盛んになり、ビジネスとして民泊が行って大きな利益を出している人も増えています。

民泊の優れているところは、都市部ではなくても成り立つところです。地方の古民家を使って、外国人観光客を宿泊させることも成り立ちます。その理由は、日本の歴史や文化に触れたいという外国人観光客のニーズがあるからで、日本政策投資銀行のレポートによると、日本の古い建物に泊まりたいという外国人旅行者の数から、実に7390戸の古民家が必要とされています(2015年4月現在)。

もし、地方に空き家を持っているなら、人が泊まれる程度にリフォームして家具や家電を置いておくと、それだけで外国人旅行者に民泊で使ってもらうことが可能になるのです。もちろん、全国どこでも民泊が成り立つかと言えば、観光客が全く来ない地域では難しいですが、選択肢の1つとして民泊があることは覚えておきましょう。空港や観光地の近くであれば、十分に見込みのある方法です。京都は世界的にも有名な観光地。京都で空き家を保有していたら、民泊を検討してみるのも良いかもしれませんね。

注意点として、民泊が営利目的で常時行われる「営業」に該当すると、旅館業法に抵触してしまいます。ホテルや旅館は、消防法や建築基準法などの関係法令をクリアして、旅館業の許可を得ていますが、個人の空き家がそのような基準をクリアすることは難しいでしょう。

しかし、観光立国を掲げる日本は外国人観光客の増加を目指しており、同時に宿泊施設の不足が問題になっています。東京オリンピックが来れば、3000万人とも言われる人が集まるので、宿泊施設の不足を解消するために、国家戦略特区において特定の要件を満たせば民泊を許す規制緩和が行われました。

その特定要件とは、床面積が25㎡以上、出入口が施錠できること、期間は7日~10日であること、滞在者名簿の完備などです。規制緩和によって民泊条例を制定する動きが起こり、東京都大田区や大阪府では既に条例が可決されています。

特区での先行事例がうまく進めば、やがては日本全国に波及していくと考えられ、今は完全に不足している宿泊施設を、民泊がカバーしていく時代が来ると思われます。このように、民泊は空き家活用にとっても大きく、今後の動向が注目されています。

空き家バンクの活用も視野に

空き家バンクとは、自治体が地域内の空き家の情報を、買いたい・借りたいという人に向けて、ホームページなどで公表している制度のことです。かなり多くの自治体で空き家バンクがあり、移住促進など地域の空き家活用を目指して運用されています。自治体のサービスである安心感と、移住希望者にとっては欠かせない、行政サービスや地域情報も含め、行政の担当者が相談を受けてくれる点も、空き家バンクが利用されるきっかけになっているのでしょう。

空き家バンクでの契約方法は、自治体の運用方針によって異なり、地域の不動産会社が仲介する他に、当事者間で直接契約するケースもあります。ただし、いくら空き家バンクに安心感があるからといっても、実際には空き家バンクの運用に苦労している自治体も多いようです。

空き家バンクがうまく機能していない原因は、自治体のホームページを見ると明らかです。空き家の登録数が数件しかない空き家バンクや、本当は空き家があるのに全く登録がなくて、「空き家はありません」といった表示がされるようなら、誰も空き家バンクで探そうとしないでしょう。借りる側は、多くの物件から比較したいので、空き家の登録数が少ない空き家バンクはどうしても利用者が減ってしまい、利用者が減ると登録もされなくなるという理屈です。

このようになってしまうと、空き家バンクの登録物件に行政が改修補助をしても無駄になってしまうばかりか、DIY賃貸との兼ね合いで改修補助もされず、ただ登録しているだけの空き家は、ますます借り手が見つからなくなってしまいます。要するに、空き家のニーズを探すには、過疎化した空き家バンクよりも取引量の多いところで探さないと、うまくいかないということです。

どうしても借り手が見つからないときは

これまで説明してきた方法でも借り手が見つからず、なおかつ売りたくないときは、少しでも空き家が傷まないように維持に気を配って、借り手を探し続けることになります。空き家の維持は手間がかかるので、巡回サービスを利用することもできます。全国的に空き家が増えたことで、色々な業種から空き家の巡回サービスが提供されています。巡回頻度は月に1回程度が多く、巡回結果を報告してくれるので、することは鍵を預けておくだけです。

巡回サービスでは、換気や通水も行ってくれますし、オプションで草刈りや庭木の剪定、掃除をしてくれるサービスも用意されています。空き家は放置していると傷みが早いため、老朽化を遅らせるためにも巡回サービスは有効なのですが、当然ながら費用がかかり月数千円から1万円程度です。年間では10万円程度までかかってしまうので、費用対効果を良く考えて選択するようにしましょう。

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