空き家問題コラム
空き家を貸す方法とは?

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空き家問題空き家を貸す方法とは?

京都で空き家を保有している方は「売る」以外に「貸す」ことを視野に入れてみませんか。今回は空き家を貸す方法について考えてみたいと思います。

貸す前に売る検討もしておく

戸建ての空き家は集合住宅に比べて賃貸需要が小さく、貸す検討と売る検討の両方をしておきましょう。売るためには解体して売るか、空き家を残して売るかどちらかですが、個人に売ることを想定しているなら解体、建売業者に売ることを想定しているなら残すほうが良い場合もあります。

空き家の解体には費用がかかり、個人の買い手にとって負担が大きいためスムーズに売れないことも多いです。一方、建売業者は解体業者との付き合いで費用が安く済む傾向から、空き家が残っていてもそれほど障害にはなりません。

空き家は持っているだけで維持費の出費を避けられませんが、これは貸す場合でも同じなので、貸すと決めても収益を試算しておかないと「売れば良かった」と後悔します。貸す場合と売る場合のどちらが得になるのか把握してから、もし売る場合でも解体するか空き家を残すか検討するべきです。

どうしたら借りてもらえるか考える

現在の賃貸市場は、アパートもマンションも飽和状態にあり、競合が激しくなっています。競合が起きると借り手市場に傾き、賃料を値下げしても借主を見つけることが難しいかもしれません。それでも、工夫はできますので考えてみましょう。

1つの方法として、シェアハウスと呼ばれる形態が増えてきており、日本では3万室以上のシェアハウスがあります。シェアハウスでは、複数の個人が同じ建物に住みますが、部屋が独立しているだけで、キッチンやリビングダイニングといった部分は共用で使います。共用部分があることで家賃が抑えられ、入居者間の交流も図られるので、他人と交流することに抵抗感の小さい若い世代に人気です。一方で、貸す側にしてみれば、複数人から賃料を得られるため、空き家全体を1世帯に貸すよりも家賃収入がアップします。

もう1つ注目されているのは、DIY賃貸と呼ばれる賃貸方法です。DIY賃貸では、借主が好みで内装の変更を許す代わりに、契約終了時には原状回復義務を負わずそのまま引き渡し可能という、これまでの賃貸方法とは全く異なる考え方です。

従来の賃貸住宅では、契約終了時には借主が元に戻して返す原状回復が当たり前でした。ところが、日常生活の中で避けられない床の小さな傷や、壁紙の日焼けなども原状回復に含まれていたため、借主と貸主の間でトラブルになっていました。国土交通省は原状回復のガイドラインを示し、通常の使用で起こる経年劣化は原状回復に含まれないとする見解が徐々に浸透しています。

DIY賃貸は、築深の空き家を貸すときは特に有効で、これまではリフォームしないと貸せない空き家でも、借主の改修を許すことで、借主は好みに合わせた部屋を手に入れ、貸主はリフォームしなくて良いという両者にメリットのある方法です。

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