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空き家問題空き家の売り方

「京都で空き家を保有しているけれど、どうしたら良いか分からない」と、悩んでいませんか。今回は、空き家の売り方について、戸建て・マンション・アパートの場合で見ていきたいと思います。京都の空き家を売ろうか検討中の方はぜひ参考にされてください。

空き家が戸建ての場合

売りたい空き家が戸建てのときは、解体して更地にしてしまう方法と、古ければ古家付き土地として売り出す方法があります。買い手が個人で空き家を必要としないなら(住まないなら)、解体費用が頭に浮かんで買い控えも考えられるので、更地のほうが売れやすいと考えられます。更地のほうが買い手のイメージが膨らみ、工事の着手が早くなるメリットがあるからです。

とはいえ、解体費用は結構な費用になるので、建売業者に売るときは古家付きで売ってしまうのが良いかもしれません。その理由は、建売業者に解体業者との繋がりがあり、売り手が個人で解体するよりも費用が安く済むからです。空き家には毎年維持費が発生しますから、解体して売るべきか残して売るべきか、コスト面も考慮して総合的にタイミングを検討するべきでしょう。

空き家がマンションの場合

戸建ては1つずつ異なる特徴を持ちますが、マンションは広さや形がある程度決まっています。また、共有名義は別としても、戸建てにありがちな境界トラブルもなく、権利面でも面倒なことがないので売りやすく、価格査定をする業者側も査定しやすい物件です。

売り出すときは、依頼した不動産会社と相談して、相場よりも少し高い価格(5%~10%)から始めます。少し高いだけなら、買い急いでいる人が飛びつくかもしれませんし、価格交渉で値下がりする分を予め確保しておく目的もあります。

マンションを売り出しと、不動産会社はインターネットなどで広告を出します。マンションを買いたいと思っている希望者は、広告を見て不動産会社に連絡しますが、品定めをするために物件を見たいと言ってきます。これは一般に「内見」と呼ばれ、所有者が都合を付けて内見に立ち会うか、都合が付かなければ不動産会社に鍵を預けて、不動産会社の担当者が立ち会って購入希望者にマンションを見せます。

内見の印象は買い手の購入意欲に左右するため、マンションを高く早く売りたいなら、お金をかけて部屋をきれいにする検討をしても良いでしょう。専門業者にハウスクリーニングを頼んで、あらゆる所を清掃してもらうのですが、特にキッチン・トイレ・浴槽などの水回りは、業者のクリーニングで見違えることもあるので効果は高いです。可能なら傷を補修してもらって、マイナスポイントを少しでも減らすことです。業者に頼むと数万円~10万円くらいは費用を取られますが、その費用を惜しんだあまり、決まる契約が決まらない可能性を考えると安いものです。

もう1つの方法としては、コーディネートされたインテリアを演出して、モデルルームのように見せる方法です。これをホームステージングと呼び、ホームステージングにも専門業者が存在します。日本ではあまり利用されていませんが、アメリカでは珍しいことではなく、リビングやダイニング、水回りまで含めた場合の費用は、業者しだいですが20万円~30万円くらいで用意されています。もう少し豪華に演出したいのなら、追加料金を支払ってテラスやベランダも演出することは可能です。

3ヶ月間のレンタル期間で、がらんとした空き部屋よりも内見時に大きな効果を得られます。写真を撮ってインターネットの広告に利用するのも有効でしょう。重要なのは、ホームステージングを利用したら、必ず内見での反応を確認することです。不動産会社に立ち会いを任せているときでも、不動産会社に聞いておくことで、広告を変えたり次の内見に備えたりできます。

空き家がアパートの場合

アパートの空室は、そのまま売却価格に直結します。アパートを購入する投資家は、家賃収入から得られる利回りをベースに買うかどうか決めます。これを収益還元法と呼び、収益還元法では同じ利回り想定なら、家賃収入が1割上がれば売却価格も1割上がります。よって、高く売却する方法として、家賃を上げるか空室を減らす2つがあります。

しかし、普通に考えて家賃は下がることがあっても、後から上げるのは難しいので、可能な対策としてはできるだけ空室を減らすことです。売却までに入居者を増やす方法として、引っ越し代を負担してあげるか、一定期間の家賃を無料にしてあげる(フリーレント)も考えてみましょう。

また、投資用物件であるアパートでは、事業として必要な資料は、買い手に提示できることも大切です。投資家は事業予測に基づいてアパートを購入するため、必要な資料がないと判断できないばかりか、何かあると思われて、見送られるケースが出てくるからです。

用意するものとしては、経費になる固定資産税・都市計画税や火災保険の加入状況、これまでの修繕してきた履歴、入居者から預かっている敷金、入居者の属性(収入や職業、年齢など)といった情報で、もしアパートが売れたら敷金は買い手に引き継がなくてはなりません。

売れない場合はどうするか?

建築が制限される市街化調整区域や、再建築ができない既存不適格物件、その他悪条件があってどうしても売れない場合もあるでしょう。制限がある物件というのは基本的に売れにくいです。

このように単独では売れない空き家(土地)でも、隣地・隣家の所有者と一緒になって売ることで、買い手が付く場合もあります。もちろん、隣地・隣家も売りたいと思っている必要はありますが、それ以前に隣と仲が悪いことも考えられます。その場合は、不動産会社に頼んで一緒に売らないか打診してもらうことで、うまく一緒に売却できるかもしれません。

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