空き家問題コラム
売る際の注意点

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空き家問題売る際の注意点

早く売りたいときこそ親族トラブルに注意

空き家が生まれる多くの原因が相続です。そして、相続税の申告・納付期限は相続開始から10ヶ月以内と決まっています。以前は、物納といってお金ではなく不動産を現物納付することも可能でしたが、最近では物納はほとんど認められないようです。

そこで、相続税の支払いに困った遺族は、空き家や他にも不動産があれば売って現金化し、相続税の納付に充てようとするのですが、普通に考えて亡くなった直後に売り出し開始はあり得ません。心理的な要因で、四十九日法要が過ぎてからの売却が多く、そうすると10ヶ月の納付期限まで残り約8ヶ月です。

ただでさえ期間が短いのに、早く売ろうとして起こりがちなのが親族トラブルです。相続人でもない人が口を出してきても無視できますが、相続人で共有名義の場合には、皆が違ったことを言い出して争いになってしまう「相続」ならぬ「争族」の始まりです。

故人が存命中に仲が良い間柄でも、争族が始まってしまうと元の良好な関係には戻れないでしょう。誰かが弁護士を間に入れると、他の人も弁護士に依頼して、当事者が納得できるまで話し合おうとしません。ましてや、一族の問題に第三者を介入させると、円満な解決はほとんど無理に近いです。こじれる前に、全員が納得できる売り方を考える必要があるのです。

このような売り手側の事情とは裏腹に、不動産会社に空き家の売却希望を伝えると、不動産会社は抱える顧客に紹介したり、誰か紹介してもらえないか多方面に打診したりします。その結果、情報はまたたく間に不動産市場へ広がって、情報を得た他の不動産会社がさらに買い手を探して情報を拡散させていきます。

情報が広がるほど、多くの人の目に留まるので好都合と思いがちですが、良い物件ほど非公開で取引されるもので、逆に広く出回っている物件は「出回り物件」と呼ばれ、売れずに買い叩かれることが良くあります。しかも、売り手がその事実に気付くのは、出回ってしまった後からです。このような事態を避けるためには、不動産会社から情報が漏れないようにしなくてはなりません(ただし、契約方法によっては一定期間経過後レインズという不動産ネットワークへの登録が義務付けられています)。

東京都心で50坪以下、三大都市圏で100坪以下、京都やその他の地方で500坪以下なら、おおよそ売却対象は個人なので、地元の不動産会社を通じて売ることになるでしょう。その場合は、媒介契約の法定期限である3ヶ月ではなく、1ヶ月契約にして緊張感を持たせつつ、不動産会社からの定期報告を必ずさせて、信頼も途切れないようにしましょう。

相続でトラブルを起こさない売り方

説明してきたように、空き家の売却に相続税の支払いが関わってくると、急に難易度が高くなります。しかし、東京都心で50坪以上、三大都市圏で100坪以上、京都やその他の地方で500坪以上になると、法人でも買い手になる対象の広さなので、うまくすると全員が満足できる方法で売却可能かもしれません。

  • ①2割程度は相場よりも高く売れる可能性がある。
  • ②売却までの期間が3ヶ月~4ヶ月と短い。
  • ③高く早く売れるので全員が納得できる。

このような方法があるなら誰も苦労しないと思うかもしれませんが、不動産会社にこれから説明する売り方をさせてみることです。まず、買い手の対象になるのは個人ではなく、事業として土地を買う会社です。デベロッパーなど全国には数千社の単位で存在しますので、可能性がある100社程度に絞って空き家(目的は土地)を紹介します。

もちろん、行っている事業に合わない土地は対象になりませんから、空き家の土地の特徴を考慮して事業になる会社を選んで決めます。その際、土地の情報が他へ漏れないように、秘密厳守で行うように約束してもらいます。

これらの会社は、土地を買うのが仕事なので、事業に必要な土地なら概算価格を出してきます。その価格は相場付近で上下するでしょう。ところが、他の会社よりもかけ離れて高い価格を提示してくる会社が中には存在します。一見すると相場を見失っているように思ってしまうのですが、そうではなく事業計画上で土地が足りず、土地がないと事業が成り立たないので、高い金額を出してでも土地を欲しがっているからです。このような会社を探すことがこの方法の目的であり、不動産会社に探してもらうわけです。

他の会社とかけ離れて高い価格を提示する会社を見つけたら、とにかく早く売買契約を結んでしまいます。ためらっていると、気が変わって大きなチャンスを逃すことになるでしょう。高い価格を提示する会社が複数ある場合には、競合させるためにも入札形式で1社を決めます。その際は、相場以上の落札最低価格(元々の提示が相場以上なので問題ない)を設定しておくことで、少なくとも相場以上で売れることが確定します。

ここで、入札の方法には2つあることを知っておきましょう。1つは入札参加者に価格を公表せず、期限を定めて入札させる方法です。この方法は、不動産の競売で良く使われます。もう1つはオークションで利用されている方法で、入札価格を常時公表しておくことで、入札参加者はライバルの価格を知り、より高い価格を付けるようになります。この場合でも、入札期限は定めておきます。

通常、不動産の売却は問い合わせがあった順で交渉になるため、やり直しができず最高値がどのくらいになるか不明のまま売却されます。しかし、この方法を使うと最初に打診した100社の平均値よりも高くなり、2割程度の高値を期待できます。また、買い手は会社なので、資金調達で問題が起こる可能性は少なく、入札期限があることから3ヶ月~4ヶ月での売却を可能にします。

このように売れば、たとえ相続人が複数でも、高値という絶対的な要素があるため、トラブルになることがありません。誰かが「高く買う会社を知っている」と主張するなら、その会社も打診先に含めてしまうと、本当に高ければそれで良く、他に高い会社があればなおさら良い結果です。

なお、オークション方式の入札では、価格が上がって予想した以上に高値で落札されることもありますし、相続人が情報共有することで価格が上がる様子を楽しむこともできるでしょう。後から振り返って、うまく売れたと話す日もきっと来るはずです。相続財産の分割でもめるのは、金銭的な理由が多いですが、高く売れればその不満もなくなり、相続税の支払い原資も確保できるということで、全てが丸く収まる結果をもたらします。

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