空き家問題コラム
空き家売却の手順

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空き家問題空き家売却の手順

京都で空き家の売却を考えているなら、まず空き家を売却する手順について知っておきましょう。不動産の売却はある程度決まった流れがあり、物件の種別(土地・戸建て・マンション・アパート)によらずほとんど共通しています。したがって、空き家売却だからといって特別な手順があるものではないため、流れを良く掴んでおくことが大切です。

空き家(空き家を取り壊した土地も同様)で問題になりやすいのは、相続によって複数の名義人が存在する共有名義になっている場合です。共有名義の不動産を売るためには、共有人全員の同意を必要とするので、たった1人が反対しただけで売ることはできません。また、そもそも名義が何代も前から変わっていないと、相続人は子孫に広がっていくので、兄弟姉妹だけではなく親の兄弟(叔父叔母)やいとこにまで権利が発生して、多くの場合権利調整がとても困難です。

このような問題を防ぐには、相続時に単独名義を前提とした協議を行い、不用意に共有名義にしてしまわないことです。問題を先送りして共有名義にすると、売却するときに必ず困ったことになります。もう1つ注意したいのは、境界がはっきりしていることです。土地の歴史が古いほど境界が不明瞭な土地は多くなり、都市部だから境界がはっきりしているとは限りません。境界があいまいだと、土地の面積がはっきりしないばかりか、境界トラブルを引き起こすので売ることができません。ですから、測量と同時に隣地の所有者と境界を確定したり、道路なら自治体と境界を確定したりする必要があります。

調査や確認を必要とするのは他にもあるので、空き家を売却したいと思ったときは、これらの手続きを全て終えてしまわないと、売ることはできないことを覚えておきましょう。

一般的な不動産売却の手順

①売却の前に行う準備
所有者の確認、現状の利用状況を把握。売却計画を立てておく。
②売却を依頼する不動産会社を選ぶ
査定は複数の不動産会社に。会社・担当者の信用重視で選び、疑問があれば必ず聞く。
③不動産会社の営業活動
物件を調査して販売計画を立て、広告等の営業を行う。内見希望があれば対応。
④買い手との交渉・売買契約
主に値下げ交渉となり、話がまとまれば売買契約の締結。
⑤決済と登記
代金を受け取り所有権移転登記に協力する。登記は一般的に司法書士へ依頼。
⑥空き家の引渡し
鍵を渡して取引完了。不動産会社へ仲介手数料を支払い。

調査・確認すべき内容

  • ・権利:登記上の所有者と所有権以外の権利設定がないか。
  • ・現況:不動産の利用状況や周辺状況。
  • ・道路:前面道路の幅・間口を確認。再建築不可物件に該当しないか。
  • ・法令:土地の用途や建物に制限はないか。
  • ・境界:境界杭で境界が明確か。隣地とトラブルがないか。
  • ・設備:上下水道、電気、ガスが完備されているか。供給量に不足はないか。
  • ・相場:資産価値はどのくらいか。市場相場を確認。

不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶときには、知名度(大手)か地域密着で迷いますが、地元に営業所・事務所があれば大丈夫です。むしろ考えるべきは契約方法で、不動産会社との契約(媒介契約)には、次の3種類があります。

①専属専任媒介契約
1社に任せる契約で、必ず不動産会社を通じて買い手と売買契約します。
②専任媒介契約
1社に任せますが、自分で見つけた買い手と売買契約も可能です。
③一般媒介契約
複数の不動産会社と同時に契約でき、自分で見つけた買い手と売買契約も可能です。

媒介契約の契約期間は、法律で最長3ヶ月に制限されています(一般媒介契約を除く)。ほとんどの不動産会社は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を勧めてくるでしょう。1社に任せることで、不動産会社がやる気になると考えられています。しかし、一般媒介契約で契約することに制限はなく、次のように使い分けることも検討してください。

物件に特徴があり時間がかかりそうな場合

専属専任媒介契約で1社に任せると、売って仲介手数料が欲しい不動産会社は頑張ってくれます。それでも完全にお任せしてしまうのではなく、契約期間を1ヶ月にして様子を見るべきです。営業の成果が出ていないようなら、他の不動産会社に変更することを考えてみましょう。

マンションの空き部屋

マンションは世の中に数多く存在するので、不動産会社の営業方法もおのずと決まってきます。最近では広告もインターネットで行うことが多く、不動産会社は内見希望があったときに立ち会うくらいです。したがって、より広く物件情報を広めるためにも、一般媒介契約でも大丈夫です。その場合でも、契約期間は1ヶ月にしておいて、問い合わせがない不動産会社は、その後も期待できないと判断するべきです。

どのような契約方法でも、売却開始から3ヶ月以内での売買契約を目指します。そうしないと、売り物件としての情報が鮮度を失い、徐々に相手にされなくなるからです。相場なりに価格を設定していれば、大抵の不動産は買いたい人が出てくるはずです。

なお、売り出し価格を高めに設定したいのが心情でも、欲張って相場よりも高い価格では、問い合わせが減るデメリットを伴います。問い合わせが減れば、それだけ成約に結び付く可能性も減りますし、内見に来てもらっても価格が高いと諦めるでしょう。売れ残るくらいなら早く売ったほうが良く、気が付いたら最初の問い合わせが一番高かったというのは良くあるケースです。

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