空き家問題コラム
住居の資産価値について

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空き家問題住居の資産価値について

需要と資産価値は連動する

近年の不動産市場は、マンションの価格は上昇しているのに対し、土地や戸建て住宅の価格が下落していることが、国土交通省の調査でわかっています。そして、京都やほかの地域でも同じ傾向がみられます。とくに首都圏は需要が高いのでわかりやすいですが、中部圏や東北圏でも上昇しています。田舎にマンションが建つことは少なく、マンションの多くは立地の良い都市部に建っているため、不動産の価格が上昇し始めるとき、最初に上がるのがマンションです。また、マンションには居住目的以外にも投資目的(賃貸経営)があるので、需要が失われにくい特徴もあります。

それに対して、戸建て住宅(住宅用の土地も含む)は、都市部の地価上昇から郊外に多く存在し、マイホームを建てたい特定の層に支えられているため、需要の落ち込みで下落しています。この背景には、時代の変化によるライフスタイルの変化も影響があるとされます。

地価の高い都市部では、郊外に住宅を求める需要に応え、ニュータウンと呼ばれる市街地・住宅地が形成されてきました。ところが、数十年経って当時の団塊世代は高齢化し、ニュータウンは空き家が増え続けています。不動産の需要が利便性とリンクするのは当然だとしても、4人家族が平均的な世帯構成だった時代から、単身世帯や夫婦のみ世帯が急増しています。女性の社会進出で共働き世帯も増え、郊外の戸建て住宅よりも、通勤に便利で利便性の高い都市部のマンションが好まれる傾向にシフトしています。このように、郊外の戸建て住宅は余剰気味、都市部のマンションは不足気味となっている事情を、空き家を売る場合に理解しておくのが大切です。今後もこの傾向は続いていくと予想できるため、戸建て住宅は売れるときに売ってしまうのが良いでしょう。

もっとも、多くの人は「住めば都」という言葉どおり、自分の家を好意的に評価しています。しかし、客観的な視点で不動産市場の変化を捉えていないと、自分には住みやすいから他の人も同じだと勘違いして、資産価値が下がっていることに気付きません。どの地域でも、局所的に不動産が上昇している地域は存在し、主に3つの特徴を持っています。

  • ①新しい商業地が形成された
  • ②交通網の整備による需要増加
  • ③人口が大きく増えている

例を挙げると、コンパクトシティを掲げる富山市は、居住推進区域を定めて助成制度を設け、意図的に誘導していくことで需要が高まり、居住推進区域の地価が上昇に転じました。不動産市場は、こうした行政の施策にも影響を受けるので、自分の空き家がある地域でも行われていたら、すぐには売らずに様子見という選択肢もあるのでしょう。

不動産市場は在庫が増えると停滞する

都市部のマンションが好調だとはいえ、直近だけを見ると東京では上昇率が鈍くなっています。東京のマンションは需要があるのも確かなのですが、全ての人がマンションを買える所得ではなく、消費者の購入意欲を上回る価格上昇が起こったからだと考えられています。

どのような景気動向にも好調・停滞・不調があり、好調期はいつか停滞し不調期を迎えます。その境となるときは、必ず住宅の在庫が増えて供給過剰になり、こうなるともう空き家は売れにくくなります。住宅の在庫というのは、不動産市場の動向を知る上で指標になることがわかるのではないでしょうか。

中古マンションの在庫は増加

2014年12月時点で、東京都心の中古マンション在庫は不足しており、供給不足から当然のように価格上昇を導きました。そうなると買えない人が出てくるので、2割ほど価格が上がったところで在庫が増えて、過去の在庫水準に近づいています。そうなると価格の伸びは止まり、2015年の春には価格の上昇が緩やかになっています。

在庫が増える(供給が多い)状態では、買い手が有利な市場に傾きます。在庫が少ないと競争が起こって売り手有利ですが、在庫が多いと買い手は多くの物件から選ぶことが可能な状態で、その境目に到達しそうなところまできています。中古マンションだけではなく、新築マンションも同様に余り始めており、発売を先送りした未発売物件が数多く残っています。京都で空き家を保有されている方は、早めにどうするか考えてはいかがでしょうか。

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