空き家問題コラム
賃貸アパートの空き家の、売る・貸すを比較検討する

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空き家問題賃貸アパートの空き家の、売る・貸すを比較検討する

戸建て住宅とマンション以外にも、京都で空き家になった中古アパートを持っているという方もいらっしゃるでしょう。アパートの場合には、修繕して保有する、売却してしまう、解体して更地で売却、建て替えという選択肢から選ぶことになります。

売却の場合

所有者が住む居住用の不動産に対し、賃料収入を得る投資用の不動産は、市場価格の形成が居住用不動産と異なり、投資に対する利回りをベースに取引価格が決まります。収益還元法と呼ばれるのですが、収益還元法では賃料収入だけを使う方法(表面利回り)のほかに、管理費などの諸経費を引いた手取り収入(実質利回り)を使う方法もあります。

例として、満室時の手取り収入が年間で500万円、投資家サイドでの期待利回りが10%なら、投資家は10年で回収を目指しているので、取引価格は次のように計算できます。

取引価格=500万円÷10%=5000万円

ところが、仮に平均で3割が空室だったとき、手取り収入は年間500万円から年間350万円にも目減りします。投資家の期待利回りは10%で変わらないため、このときの取引価格は同じ計算式で次のように計算されます。

取引価格=350万円÷10%=3500万円

1500万円も下がるので、アパートを売るときはとにかく空室が少ない状態で売ることが大切です。解体して更地で売る場合は、戸建住宅と同じように解体費用を考慮しておきます。

賃貸を続ける場合

空室が多くても賃貸を続けるとして、現状のまま賃貸経営を続ければ、家賃収入は現状の実績があるのでわかりやすいです。対して、建て替えて貸す場合はどうなるでしょう。ここでポイントになるのは、土地で決まっている容積率です。容積率とは、土地の面積と建物の延べ床面積の割合を示しており、300㎡の土地で容積率が100%なら、土地の広さと同じ300㎡の延べ床面積を持つ建物が建てられます。容積率は土地に定められた用途によって変わり、容積率が200%あれば、300㎡の土地でも600㎡の延べ床面積を持つ建物が建てられます。

アパートの建て替えでは容積率が200%以上ないと、更地にして売却したほうが良いとされます(賃料相場も関係します)。例えば、容積率100%と200%では建築可能な延べ床面積が2倍違い、それは家賃収入が2倍違うことを意味するので、売却価格も2倍変わってしまうためです。

なお、都市圏で一時期ブームとなった相続税対策に、アパートの建て替えがありました。しかし、地方では家賃収入が十分に見込めず、建て替えは盛んに行われていないようです。アパート経営が有効な地域性として、大学や大企業の工場の存在は典型的ですが、移転されると需要が大きく落ち込むことや、賃料保証や一括借り上げ(サブリース)も不安定だからです。

賃料保証や一括借り上げというのは、一見するとオーナーにとって魅力でも、ハウスメーカー・建設会社・不動産会社などが、アパートを建ててもらうために用意しているだけで、将来まで家賃を保証するものではありません。30年一括借り上げという謳い文句は、2年~4年程度で見直されます。

短期間で契約は見直され、家賃保証額が下げられても、それを受け入れない限り契約は延長されません。入居率が下がると家賃保証は長期的な継続が難しく、家賃保証をあてにして建てたアパートのオーナーは、契約が打ち切られて困ってしまうケースが続出しました。

また、アパートを建てたときにローンを利用した場合は、土地と建物の両方が担保になっているはずなので、ローンを完済しないと建物の解体ができません。入居率が低いアパートでは、建て替えも慎重になるべきで、20年~30年のスパンで判断したいところです。建て替えで抱えたローンが完済できる頃に、地価が大きく下がっていると、解体費用を出して土地を売っても、何も残らないケースが考えられるからです。

このように、建て替えはリスクを伴うので、親が建てたアパートを相続したときは、安易に建て替えを決断するべきではないと言えます。建て替えるとしたら、耐用年数が22年と短い木造アパートを前提に、22年後の地価を想定して採算が合いそうな場合でしょう。ただでさえ入居率が低いと回収が遅くなり、さらに人口減少も響いてくるほか、地価は大きく下落する可能性もあります。これから人が集まって家賃が高くなると予測できる地域や、少なくとも家賃が下がらない地域でなければ建て替えは難しいです。

なお、土地活用の方法論では、自宅のほうがアパートよりもはるかに優遇されています。アパートと異なり、マイホームは低金利の住宅ローンが利用でき、減税制度も用意されているだけではなく、売却したときの利益(譲渡所得)にも3000万円の特別控除があります。自宅からは収入を得られませんが、金利面でも税制度でも優遇されており、投資先として有利になるのは確かです。

京都で空き家のアパートを保有されている方は、上記のことを念頭におきつつ、売却や賃貸の継続を検討されてはいかがでしょうか。

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