空き家問題コラム
マンションの空き部屋の、売る・貸す・住むを比較検討する

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空き家問題マンションの空き部屋の、売る・貸す・住むを比較検討する

売却の場合

マンションでも戸建て住宅でも、売却するときの考え方は一緒で、マンションの空き部屋を売るときの価格は、不動産会社に聞いてみるか、インターネットで検索して類似物件の売却価格を調べて参考にしてみる方法になります。

賃貸の場合

家賃相場も不動産会社に聞いたりインターネットで調べたりすることは可能ですが、賃貸で考えておかなくてはならないのが空室率です。単純に家賃収入×12ヶ月で考えてしまうと、空室になっただけで計算が変わってしまうため、空室率を10%に設定して、家賃収入も90%相当で計算します。支出には固定資産税・都市計画税に加えて、マンションならではの管理費・修繕積立金があります。特に修繕積立金は、築深になるほど高くなる傾向がありますので試算には注意を要します。また、貸した後に売るケースも試算するなら、将来マンションの価値が減少する分を含めて、売却する場合や自分で住む場合と比較検討するようにしましょう。

築年数が増えるほど価値が下がるのは言うまでもないですが、多くのマンションでは1年で4万円/坪程度価値が下落します。仮に25坪(82.5㎡)のマンションなら、1年経過するだけで約100万円は値下がりすると試算できます。この数字は、物件価格にはあまり比例せず、億を超えるマンションでも郊外のマンションでも同様です。となれば、値下がり率の視点では、高額のマンションほど値下がりしにくく、安いマンションほど値下がりしやすい傾向です。

また、マンションは古くなっても建て替えが容易ではなく、修繕積立金と建て替えが可能であるかどうかは別問題です。というのも、マンションを建て替えるには管理組合の組合員(つまり各部屋の所有者)全体で、5分の4の賛成を必要とするので、多くの場合は合意形成が難航します。特に築深のマンションでは、居住者の高齢化と費用負担の問題が付きまとう点と、建て替え費用の回収のために、ひと回り大きなマンションを建てようとしても容積率が不足してできないという問題点が挙げられます。そのため、現在の居住者(所有者)で建て替え費用を負担すると、1戸あたりの負担が現実的ではない金額(1000万円超)では、建て替えられず先送りとなってしまうのです。

国土交通省の調査によれば、2014年末でのマンションのストック数は618万戸ありますが、うち建て替えができたのは、わずかに1万5500戸(件数では196件、2014年4月時点)と、いかにマンションの建て替えが難しいかを数字が表しています。

しかも、旧耐震基準で建てられたマンションが約106万戸もあって、建て替えは課題になっています。もちろん、国がこの問題を放置しているはずもなく、法整備も進んでいるとはいえ、ごく僅かな建て替え率に過ぎないのが現状で、51万戸ある築40年超のマンションは、10年後に151万戸、20年後には296万戸と一気に増えていくことが推測されています。

この問題は、以前から指摘されていたものの、説明のとおり建て替えには多くの問題点を残していることから、建て替えても回収可能な一等地でもないと難しいと思われます。もしかすると、建物の評価は築年数で下がっても、土地の評価を維持できる好条件の立地では、建て替えできるのかもしれません。いずれにせよ、マンションの空き部屋を所有したら、自分では自由に建て替えできないので、その点は戸建て住宅に比べて自由度が低いと思って間違いないです。

自分で住む場合

管理組合があるマンションでは、戸建住宅に比べて全てのメンテナンスを自分で行う必要はないことから、メンテナンス費用も安く抑えられます(その分、管理費を取られますが)。ですから、現在賃貸住宅に住んでいるなら、空き家になったマンションに住むだけで、家賃の節約に加え投資額も抑えられます。ただし、リフォームしたいと思ったときに、自由にできる戸建住宅と違って、マンションでは制限があるのでその点だけは覚えておきましょう。

マンションでは、共有部分が古くなってリフォームしたくても、居住者全員のものである以上、勝手に修繕はできず我慢して生活しなくてはなりません。マンションでリフォーム可能なのは、自分の部屋(専有部分)だけです。

他に共同住宅ならではの問題として、新築分譲での所有者と中古で購入した所有者の層が異なり、これがコミュニケーションで障害になる例も少なからずあるようです。例えば、6000万円の分譲価格で売り出されたマンションを購入した所有者と、古くなって3000万円まで値下がりした時点で購入した所有者では、単純に考えて所得に差があっても当然です。新築時は6000万円のマンションを買える所得層で揃っていますが、中古になると所得層がバラバラになってしまうため、リフォームや建て替えに対する考え方も経済力も、バラバラになりがちだということです。

なお、もう1つ気にしておきたいのがマンションの耐震性で、古いマンションになると心配になってきます。マンションごとの問題なので一律に語れませんが、こうした不安要素も含めて、売却や賃貸と比較してみる視点も必要です。

京都でマンションの空き家を保有し、どうするか迷っている方は、売るのか、賃貸にするのか、自ら住むのか、費用も計算しながら検討してみてください。

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