空き家問題コラム
一戸建ての空き家、売る・貸す・住むを比較検討する

リフォーム京都 HOME > 一戸建ての空き家、売る・貸す・住むを比較検討する

空き家問題一戸建ての空き家、売る・貸す・住むを比較検討する

統計によると、8割の持ち家は戸建てという結果があり、当然に空き家も戸建てが多くなります。京都ももちろん例外ではありません。空き家を売るべきか残すべきか判断する際には、最初に売れそうな価格を調べてから、諸経費を差し引いて手取り額を求め、住む場合と賃貸の場合を比較します。

売却の場合

土地と建物がセットの戸建てでは、土地価格+建物価格が売却価格になります。ところが、木造住宅の一般的な価値は20年程度で失われるため、築深の空き家は価値のない建物を残しておくよりも、解体して更地にしたほうが売りやすい側面もあります。買う側にとっては、使わない空き家が残っているより、更地を買ってマイホームを建てたいという需要もあるからです。

ただし、簡単に空き家を解体と言っても、解体費用を考慮する必要があります。目安としては、延べ床面積が30坪程度の空き家を解体すると、120万円ほどの負担です。結構な金額になるので、自治体で解体費用の補助をしている場合には、積極的に活用を考えてみましょう。京都府内でも空き家対策を積極的に行っている自治体があるので、空家のある地区の自治体でぜひ確認を。

更地になってしまえば、土地の価格を調べるだけで良いのですから、相続税路線価を使うとある程度の精度で調べることが可能です。国税庁から毎年7月に公表される相続税路線価は、土地に接する道路に1㎡の単価が設定されています。そこで、相続税路線価に土地の面積をかけることで、土地の相続税評価額を求めることが可能です。

土地の相続税評価額=土地の面積×相続税路線価

相続税路線価は、国税庁のホームページで調べられます。計算できるのは相続税路線価であって、売却価格ではないのですが、市場価格の80%程度を示していると言われていますので、残りの20%を諸経費と考えることで、売却時の手取り金額として目安になります。

解体費用の目安

  • ・木造: 40,000円/坪
  • ・鉄骨造: 60,000円/坪
  • ・鉄筋コンクリート造:70,000円/坪

※浄化槽(排水処理施設)がある場合、1個あたり5~30万円ほどかかります。
※空き家に接する道路が狭く重機が使えないと解体費用は高額になります。

賃貸の場合

賃貸の場合の収入は家賃で、家賃がいくらになるか知るためには、近くの不動産会社に聞けば、大体の金額で教えてくれるでしょう。周辺に戸建ての貸家があれば、その賃料も参考になります。空き家を解体する前提では、青空駐車場で貸す場合の賃料を参考にします。土地活用としての駐車場は、収益性が低い代わりに簡単に始めることが可能で、貸家と違って解約も難しくありません。駐車場の賃料は、周辺の駐車場を確認するか、同じく不動産会社に聞くとわかります。

月額の賃料収入を年額換算して、経費や税金を引いた金額を、売却する場合と比較します。当然ながら売却したほうが金額は高いとしても、何年賃貸すると売却に追い付くか計算するのが重要です。固定資産税や都市計画税は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書で確認できますが、他の経費を含めて概算で計算するなら、物件価格の2%を目安にします。

また、当面は賃貸するとしても、将来売却するときに生じる価値の減少も考慮する必要があります。貸家にする場合、木造住宅は築20年でほとんど価値を失いますが、土地はそのようになりません。土地の価値が減少する割合については、簡易にですが試算する方法も存在します。

国土交通省が公表している「地価公示」、都道府県が公表している「地価調査」という、特定の地点の地価を毎年調査しているデータがあるので、これを利用して地価動向を知ることができます。

全国平均では1.7%ほど下落しており、その理由として大きいのは人口減少による不動産需要の低下だと考えられています。つまり、全国的には約2%ずつ土地が値下がりしているのですが、東京都は需要が大きいため値上がりしています。ところが、東京都ですら10年間で2%程度しか上がっていないので、ますます人口減少が進む将来においては、京都でも土地の値下がりが起こることになるでしょう。このように、土地の価値が下がる前提で損失を計上しておくと、将来のブレが小さくなります。

なお、空き家を相続した時点で税理士に依頼し、資産明細を作っておくことで試算がスムーズになります。場合によっては、貸してから売ったほうが得することもあるので、利益を最大にするには、何年貸してから売ると良いのかなど、判断材料にしてみてください。

自分で住む場合

自分で空き家に住む場合は、維持費の存在が意外と大きいです。10年間で発生する維持費の目安としては、外壁の塗装やモルタルの吹き替えに約100万円、屋根材の葺き替えで約80万円ですが、その他に雨どいの修繕、設備(給湯器やガスコンロなど)の交換にも20万円~30万円は見込んでおきたいところです。したがって、トータルすると10年間に100万円~200万円程度のお金が出ていくことになり、加えて毎年固定資産税・都市計画税も納付しなくてはなりません。ただし、現在賃貸住宅に住んでいる場合には、空き家に住むことで家賃の支払いがなくなるのですから、収支の計算を行って、売却する場合や貸す場合と比べることになります。

困ったときは、お客様サポート

「リフォームについてもっと知りたい!」、「こんなこともできるの?」など、
ご不明なことがあれば、お電話・メールにてお問合せ下さい!

電話で問合せ06-6376-4140 受付時間 平日9:00~18:00

WEBでお問い合わせ24時間受付中!