空き家問題コラム
空き家を売る前にしておきたいこと2 お金について

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空き家問題空き家を売る前にしておきたいこと2 お金について

最初にするのはいくらで売れるか調べること

空き家には住む、売却、賃貸の選択肢があるわけですが、何から始めるか迷った場合には、「京都の空き家がどのくらいで売れるのか」を調べてみることをおすすめします。どのくらいで売れるのかわかったら、住む場合と貸す場合との比較で損得を考えることができるからです。そして、売れる価格はデータとして確認できるため、判断材料として入手が比較的容易です。

不動産の広告は、現在でもポスティングや折り込みチラシで行われていますし、インターネットで不動産のサイトを調べるだけで、大量の売り物件を確認できます。空き家の周辺で、どのような物件がどのくらいの価格で売られているか調べるのは、それほど難しいことではありません。ただし、売り物件は売主の希望価格が付けられていますから、成約する価格はそれよりも10%程度割り引いて考える必要があります。

もしくは、空き家のある地域を扱う不動産会社を訪れ、空き家がどのくらいで売れそうか聞いてみるのも良いでしょう。不動産会社は過去の取引事例を持っていますので、過去事例と比較して、このくらいの価格で売れそうだという一応の目安くらいは、教えてもらうことができるでしょう。

それでも、わざわざ不動産会社を訪れるのは面倒なので、簡単に調べるならインターネットです。中古住宅を扱うポータルサイトなど、現在では情報を入手しやすい環境が整っていますので、検索して探してみるほうが楽です。

また、大抵の不動産は、売れそうになくても価格を下げることで買い手は付きますが、タダ同然の価格にしても売れない物件もあることには注意しなくてはなりません。例を挙げると、市街化調整区域で建築に許可が必要になる地域、建築基準法で定められた一定の広さの道路に接する条件(接道義務といいます)を満たさない物件は、売るのが難しい傾向です。その場合は、普通に売っても売れないので、隣地の所有者と一緒に売る、買取業者を探すなど工夫も必要です。

売る場合はいくら手元に残るのか

大体の売れる価格を調べることができたら、売った場合に手元に残るお金を計算してみないと、住む場合や貸す場合との損得を判断できません。そこで、最初に押さえておきたいのが、不動産会社に支払う仲介手数料で、売却価格×3%+6万円に消費税を加えた金額です(400万円以上の売却価格の場合)。その他に、売却で利益が出た場合には、利益(譲渡所得)に所得税や住民税が課税され、税率は5年を超える所有なら約20%、5年以下の所有で約40%です。

売却での利益(譲渡所得)は、売却価格から売却費用を引いた金額を求め、そこから購入価格と購入費用を引いた金額ですが、問題は購入価格がわからない場合です。多いのは、親がずいぶん昔に購入・建築したので当時の資料が残っていないケースです。このような場合、売却価格の5%を購入価格としてみなす制度もあるのですが、そうすると売却価格の95%が利益になってしまいます。
具体例で計算してみると、空き家が1000万円で売れたとき、950万円も利益になってしまい、5年を超えて所有していても約20%の190万円ほどを納税しなくてはなりません。

それではあまりに税負担が大きいので、購入価格を合理的に説明できれば、売却価格の5%ではなく説明した購入価格を採用して税金の申告をすることも可能になっています。その方法の1つとして、日本不動産研究所から公表されている「市街地価格指数」を利用する方法があります。

市街地価格指数は調査開始が戦前と古く、全国の主要都市を網羅して宅地価格の指数化がされています。もちろん、ダイレクトに空き家の敷地価格を指すものではないですが、市街地価格指数を根拠に「このくらいだったはずだ」と申告することも可能だということです。あくまでも一般的には、昭和中期以降の物件で、売却価格の5%を上回るようなので、ダメ元で試してみる価値はあるでしょう。

売却での利益(譲渡所得)に課税される税金

5年以下の所有:短期譲渡所得
税率:20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

5年超の所有:長期譲渡所得
税率:39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
※居住用は10年超の所有で特例があります。

なお、税率は所得税額に対し2.1%の復興特別所得税を加算しています。

売る前に住むと税金を節約できる?

売却での利益(譲渡所得)には軽減措置があり、売る前に住んでいると、大きく節税することができるケースもあります。それは、マイホームの売却に関する軽減措置なのですが、空き家で売ると受けられなくても、売る前に住んでいることでマイホーム扱いを受けられます。

例えば、マイホームには譲渡所得から3000万円という非常に大きな特別控除があり、3000万円も利益が出る売却は現実的に考えにくいため、特別控除を使うことで大きく節税できます。もし空き家(住んでいるので空き家ではないですが)が共有名義であれば、共有人はそれぞれ3000万円控除の対象になるため、合計で6000万円もの控除を受けられます。5年を超えて住んだときの税率は20%ですから、最大で6000万円×20%=1200万円も変わります。

また、10年を超えて住んでいると、譲渡所得の6000万円までは、20.315%の税率が14.21%に軽減されます。それほど大きな譲渡所得になることは少ないように思えますが、説明してきたとおり、購入価格が不明な物件では譲渡所得が高額になるため、地価が高い地域や土地が広くて売却価格も高額になるときは有効です。一旦は自分で住み、条件を満たしてから売ることで大きく節税できます。

ただし、いくらマイホームの売却が優遇されているからといって、マイホームでもないのにマイホームのフリをして節税しようとしても、税務署は追及してきます。特別控除や軽減税率を受けるための居住は、不正な行為に該当しますので、単に住民票を移せばマイホームと認められるのではありません。生活の実態があったことを確認するために、公共料金の領収書を出せと言われることもあるようなので、節税のために嘘の申告をするのは許されないということです。

京都で空き家を保有し、売却を考えている方は、京都の空き家売却の相場を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。売却を決めている場合は、売る前の一定期間、空き家に住んでおくことで節税対策にもなりますよ。

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