空き家問題コラム
空き家を売る前にしておきたいこと1 安全性の確認

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空き家問題空き家を売る前にしておきたいこと1 安全性の確認

自分の気持ちに沿った空き家活用を

空き家の所有者になったとき、どのように活用するか悩みますが、選択肢としては住む・売却・賃貸です。いずれの場合でも、経済的な損得で動きがちですし、それは間違いでもないとはいえ、別な視点から考えてみるのも必要なのではないでしょうか。

1つのアドバイスとして、空き家の活用を決めるときに、自分の気持ちを最優先するべきと言えます。多くの人は、どうしても兄弟・親戚や近所を気にして、本当は違うことを思っているのに踏み切れないときがあります。または、親が大切にしてきた家を自分が処分して良いのか?といった疑問から、空き家活用が進まない悩みも多いようです。

何が正解であるかは、その人によって変わるとしても、空き家を見つめ直したときに、素直に手放したくないと思うなら、住むなり貸すなりして、手放さないように考えれば良いのです。人間の感情は、時に損得とは無関係に働き、相続した家に移り住んだ人は、その家や土地への想いが強いのでしょう。

どうしてこのようなアドバイスをするかというと、自分の気持ちを押し殺して、経済的な損得を優先した結果、後からやめておけば良かったと思うケースが多いからです。不動産というのは他に一つも同じものがなく、想い入れの強い空き家を、本心とは異なる方法で処分してしまうと、後から後悔しやすいです。ただのモノでしかない空き家でも、自分の気持ちに沿った活用をして欲しいと思います。

空き家の安全性と保有リスク

もう1つのアドバイスとして、空き家活用の前に確認したいのが安全性です。安全性には立地に影響を受ける部分と、構造に影響を受ける部分があり、前者は自然災害に対する安全性、後者は空き家の耐震性に関係します。最近は、異常気象が頻繁にニュースで取り上げられ、2011年3月の東日本大震災だけではなく、集中豪雨での土砂崩れや洪水、噴火による被害まで起こっています。このような予測不可能な規模の自然災害は、対策が極めて難しく、京都でも災害が起きる可能性はあります。まずは、空き家のある地域における自然災害リスクを確認してみましょう。

例えば、東日本大震災では液状化現象が各地で起こり、海岸や河川の近郊、埋立地で地下水位が高い地域で被害を受けました。液状化が起こると、地面に支えられて建っている家は傾き、その資産価値は大きく下がってしまいます。2014年には広島市で大規模な土砂崩れ、2015年には関東や東北で河川が氾濫して、いずれも住宅への被害は甚大なものでした。何度も起きる災害ではありませんが、もし土砂崩れや河川の氾濫が起きる可能性まで踏まえると、そのようなエリアの空き家は、損得を抜きにして売却してしまうのも将来のリスクを回避する手段として有効です。

また、耐震基準を定めた建築基準法は何度も改正されており、建築当初の耐震基準を満たしていても、現行法では耐震基準を満たさない住宅が数多く存在します。耐震基準が大きく変わったのは1981年で、それまでを旧耐震基準、1981年以降新耐震基準と呼ばれます。旧耐震基準で建てられた住宅は、程度が良くても価値が低く、今後さらに売りにくくなるのは確実です。

空き家の多くは築深の旧耐震基準で建てられており、現行法に適合しない旧耐震基準の住宅を、専門的に言うと「既存不適格建築物」です。このような空き家は、総じて価値は低いのですが、建築確認を必要とする大きなリフォームや建て替えをする場合には、現行法の耐震基準を満たすように、耐震補強を行わなくてはなりません。そのため、旧耐震基準の空き家も早めに売却してしまうのが得策でしょう。

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