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空き家の維持について

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空き家問題空き家の維持について

空き家が売れるのは今のうち?

空き家問題が顕在化して、国や自治体は空き家対策に乗り出しています。もちろん京都市でも、空き家問題は重要な取り組みとなっています。しかし、今後空き家はどうなっていくのでしょうか。

住宅の敷地には固定資産税を優遇する特例があり、危険が多い特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇が受けられないばかりか、自治体によって撤去され、所有者が費用を負担することすら起こり得ます。そうなると、所有者は困ってしまい、老朽化した空き家は売るのが難しいと知っていながらも、何とか処分したくてとりあえず売ってみようと思いつきます。しかし、空き家の所有者が考えることは皆同じですから、中古住宅や古家付き住宅が増え、人よりも早く売ろうと価格を下げる人が出るようになって、買い手市場になっていくでしょう。

日本は2006年から人口減少時代に入っており、生まれる人と亡くなる人の差は2015年で27万人。人口全体としては僅かでも、年齢の分布が少子高齢化しているため、やがて50万人、100万人と差は拡大することが推測されています。

多くの人は、結婚して子供が学校に上がる年齢にもなれば、家を購入・新築したいと考え始めますが、やがて歳を取っていつかは亡くなることで空き家を生み出します。年齢が高いほど持ち家比率は高く、一般家庭で主要な財産は住宅であることから、多くの高齢者が自宅を残したまま亡くなります。

このように、家を持ち始める人の年齢は、空き家を生み出す人の年齢よりも相当若く、少子高齢化が拍車をかけて、住宅の需給バランスは大きく崩れます。ところが、そのような状況が十分に予測されていても、新築住宅は毎年80万戸から90万戸も建てられているのですから、それだけ空き家も売り物件も増えて、ますます売りにくくなると予想できるのです。

空き家は持っているだけでお金がかかる

空き家の所有者にとって無視できないのが維持費で、中でも固定資産税と都市計画税(市街化区域のみ)が大きな比率を占めます。固定資産税と都市計画税の税率は合算で1.7%になり、敷地の一定面積には軽減措置が設けられていますが、一般に毎年数万円はかかりますし、立派な家や高い土地の上に建っていれば数十万円になることもあります。
しかも、固定資産税や都市計画税は、財政の厳しい地方ほど割高になる可能性すらあります。税率は同じですが(条例で変えることは可能)、建物や土地の評価額が割高になっていることがあるからです。

なぜそうなるかというと、固定資産税や都市計画税は市町村税で、地方の税収にとっては、いわゆる住民税と並んで主要な位置付けを占めます。財政が厳しい地方では、条例による減額制度を設けることが難しく、建物や土地の評価額を高くしておきたい事情があるのでしょう。

さらに分譲マンションで見逃せないのが、毎月管理組合が集金する管理費や修繕積立金です。その金額は、専有部分の広さにも応じるため、固定の金額ではないですが、毎月2万円~3万円というマンションも多いのではないでしょうか。ある調査によれば、中古マンションの管理費と修繕積立金は、取引価格の約2%に相当するとされています。もし、1000万円で取引されるマンションなら、所有しているだけで誰も住んでいないのに毎年20万円かかるということです。

一方、管理費や修繕積立金がない戸建て住宅では、十数年のサイクルで傷んだ外壁や屋根を修繕しなくてはならず、その費用は100万円以上かかってしまうでしょう。空き家の所有者には管理責任があるため、屋根瓦が飛ばされた、外壁が剥がれ落ちた、庭木が倒れたなど管理不十分で他人に損害を与えると、被害者から多額の賠償金を請求されることも考えられます。

こうした空き家の管理は、離れたところに住んでいる所有者が適切に行うのは難しく、最近では定期巡回をサービス内容とする「空き家巡回サービス」が増えています。しかし、月額で1万円弱程度の巡回サービスに依頼しても、修繕費や税金は変わらないので、空き家の維持コストはかさんでいきます。これらの出費は、物件価格の3%~4%程度に近い金額です。また、市場での取引価格も年間2%程度の下落がありますから、合計して6%程度の費用(直接的・間接的)が発生し、2000万円の空き家なら年間で120万円の損失を受けていることになるのです。

空き家を将来使う予定があるなら負担できても、使わない空き家に維持費をかけている状況を疑問に思う人たちも増えています。相続した家を売却した理由の多くは「維持費の負担がある」「使う予定がない」「売れるうちに売っておきたかった」などです。不要な空き家を所有して維持していくことに、リスクや負担があることは少しずつ浸透していると言えそうです。

空き家は売るチャンスはここ数年

空き家を売ることを検討しているなら、早いほど良いと考えられます。アベノミクスには批判もありますが、景気としては回復傾向にあります。企業は業績を伸ばし始め、海外の投資家も日本に資金を投入する動きが見られます。中国経済の減速が懸念材料として挙げられますが、国内経済の基盤は確かで、2020年には東京オリンピックを迎えることもあり、日本経済は上向きの方向で捉えられています。

また、2015年10月に、環太平洋経済パートナーシップ協定(TPP)への大筋合意があったことは、日本経済にとって非常に影響が大きいです。TPP参加国のGDPは世界経済の4割を占め、この巨大市場に日本も参加していることは、今でも賛否両論ありますが、概ねプラス成長に働くでしょう。そこで考えたいのは不動産市場への影響で、都市部で始まっている土地やマンションの値上がりが、地方に波及していくかもしれません。

このような経済が上向きの状況では、買い需要が高まって、空き家も対象に入ってきます。つまり、空き家を売るなら、景気が後退するまでの数年間がチャンスになります。しかし、景気には必ず波があるので、東京オリンピックまで維持できるとは限らず、2018年ころにピークを迎えると予想されます。その理由は、日銀の黒田総裁が掲げるインフレ率2%計画が、任期満了で見直される可能性もあるからです。

現在は、インフレ率2%を達成するために紙幣発行を増やし、金融機関が保有する国債を買い取ることで、市場にお金を流しています。金融機関はお金が余ってしまうので、確実に担保を取ることができる不動産への貸し出しに使い、不動産市場は活発化して不動産価格が高い水準です。

実はこのような施策を行っていても、目標のインフレ率2%は達成できておらず、少なくとも日銀に黒田総裁がいる2018年までは金融緩和が続くでしょう。需要が高い都市部を中心に、不動産市場も好調が続くと予想できますが、国債の買い上げや金融緩和が永遠に続くはずもありません。国債の市場流通量は日銀の買い上げで減っており、国債ディーラーとしての金融機関の位置付けは失われつつあるという見解もあります。もとより、国債を日銀が買い上げることは、財政規律の低下を招くと批判の声もあって、副作用(国債の暴落など)の可能性も指摘されています。

デフレ脱却のために市場のお金を増やし、相対的なお金の価値を下げてインフレ(物価上昇)を目指す金融緩和は、2018年に黒田総裁の任期満了に伴って、とりあえず終了するのかもしれません。そのとき、資金流入が多かった地域は、反動で不動産価格が下落に向かう可能性もあるでしょう。これらを総合的に考えると、不要な空き家を手放すチャンスは、2018年が1つの区切りになると言えるのです。

京都で空き家をお持ちの方も、維持費や売り時を見ながら、売却するかどうか検討されてみてはいかがでしょうか。

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