空き家問題コラム
空き家は更地にすると損をする?空き家対策特別措置法を知っておこう

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空き家問題空き家は更地にすると損をする?空き家対策特別措置法を知っておこう

京都でも増加傾向にある空き家ですが、家を空き家のままにしておく人が多いのが現状です。その理由は「税金面で優遇される」ということが響いているようです。土地と建物には固定資産税(1.4%)と都市計画税(0.3%)の計1.7%が毎年かかってきます。もしも、1000万円の課税標準額の土地(更地)を保有していると、固定資産税と都市計画税の合計で毎年17万円納税することになるのです。

しかし、その土地に家やアパートなどが建っていれば、「住宅用地の課税標準の特例」という制度を利用でき、税額が大幅に優遇されます。この制度では、敷地のうち200㎡以下の部分は、固定資産税が本来の6分の1、都市計画税が本来の3分の1になります。また、200㎡を超える部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税は3分の2になります。

古くても家さえ建っていれば、1000万円(課税標準額)の土地で面積が200㎡以下であれば、固定資産税と都市計画税の合計は、3万3000円ほどでした。ですが、土地にある建物を取り壊して更地にした場合、1.7%の税金がかかり17万円を納税することになります。そのため、建物を残して空き家にしておく人が多かったと考えられます。

ほかには、親が家を建てたときと現在とでは法規制が変わってしまったという理由も挙げられます。空き家を壊して建て替えを行う場合「建物をサイズダウンする必要が出てくる」「接道義務を満たせず、再建築が不可能」という可能性もあるのです。このような理由で、空き家をそのままにしてきたという人もいるようです。

国土交通省の「平成27年個人住宅の賃貸流通促進のための改修及び賃貸スキーム構築を目的とした事業調査業務報告書」を見ると、空き家所有者で売却や賃貸などを検討しているのは24%。71%は特に何もせず放置しているということです。日ごろの管理については、特に管理していないという人12.8%もいます。

税制の優遇、法律面の変化もあり、多くの人が空き家をそのままにしてきたことが、空き家の増加に拍車をかけているのかもしれません。そんな状況を受けて、国も「空き家対策特別措置法」を制定しています。

「空き家対策特別措置法」で、空き家は放置できない状況に

空き家が増えることは、地域社会にとってマイナスです。住人のいない家は、だんだんと荒れて景観の悪化を招きます。ほかにも、不法投棄、放火、不法侵入といった犯罪が起こる可能性も出てきます。地震起きた場合は、家が倒壊して道を塞いでしまうかもしれません。世界的にも有名な観光地・京都は、景観に重きが置かれている町も多く、空家は大きな問題になっています。

「空き家問題」は全国的な問題となっており、国も対策を打っています。2014年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策特別措置法)が成立。2015年5月から施行されました。この法には「適切な管理をされていない空き家が、防災・衛生・景観など、住民の生活環境に深刻な影響を与えないように、身体や命、財産を守る。そして、空き家の活用も促進する」という目的があります。

注目したいのは、倒壊しそうな空き家や、衛生面で有害な空き家(そうなりそうな空き家を含む)などを、市区町村が「特定空き家」として認定できるという点です。認定できると、所有者に撤去・修繕の命令を行うことができます。命令に従わない場合は、市区町村が強制的に撤去して、発生した費用を所有者に請求することも可能になりました。

国土交通省による特定空き家の認定基準

  • 1、基礎・屋根・外壁などに問題があり、倒壊などの危険があるもの。
  • 2、ゴミの放置などで衛生上有害なもの。
  • 3、適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なうもの。
  • 4、周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切なもの。

もしも、保有している空き家が上記の基準に当てはまると、「特定空き家」と認定される可能性があります。そうなると、空き家をそのままにしておくわけにはいきません。放置し続ければ、市区町村によって建物が壊され、費用請求されるかもしれないのです。

さらに、放置しておけない理由があります。それは、2015年度の税制改正によるもので、特定空き家に認定された建物は、「住宅用地の課税標準の特例」が適用されなくなったためです。場合によっては、土地の固定資産税が最大6倍になるケースもあり、納税額がぐっと上がってしまいます。税金面から考えても、空き家をそのままにしておくことはデメリットが大きいのです。

京都市の空き家対策

世界有数の観光都市である京都市では、さまざまな空き家対策を行っています。中でも「おしかけ講座」は、京都市の職員と司法書士などの専門家が町の会合になどに来て、空き家に関するテーマの講座を開催。「空家がなぜ増えているのか」「相続対策」「遺産分割」など、空家増加を抑止するための知識を教えてくれるものです。ほかにも、空き家所有者向けの相談会などのイベントも展開。「京都市あきやん情報局」というフェイスブックページで、空き家対策に関する情報や、イベント・無料相談会などの告知を行っています。

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